KAT İRTİFAKI NEDİR, KAT MÜLKİYETİ NEDİR?

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, bir binadaki bağımsız bölümler üzerinde kurulan iki farklı hukuki haktır.

Kat irtifakı, henüz yapılmamış veya yapımı devam eden bir binada, ileride kat mülkiyetine geçilmek üzere kurulan irtifak hakkıdır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir binada daire, dükkân veya ofis gibi bağımsız bölümler üzerinde kurulan özel mülkiyet hakkını ifade eder.

Ev satın alırken tapunun kat irtifaklı mı yoksa kat mülkiyetli mi olduğunu bilmek; yapının hukuki durumunu, gerekli belgelerini ve satın alma sürecinde kontrol edilmesi gereken noktaları anlamak açısından önemlidir.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında, bir arsa üzerinde yapılacak veya yapımı devam eden binanın bağımsız bölümleri için kurulan haktır.

Bu sistemde ileride oluşacak daire, dükkân veya diğer bağımsız bölümler projeye göre belirlenir ve arsa payları üzerinden tapuya kaydedilir.

Örneğin, henüz inşaatı devam eden bir apartmandan daire satın aldığınızı düşünelim. Binanın tamamlanmasından önce satın aldığınız bağımsız bölüme ilişkin kat irtifakı kurulmuş olabilir.

Kat irtifakı tapusunun bulunması, inşaatın tamamlandığını veya yapı kullanma izin belgesinin alındığını tek başına göstermez.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binanın ayrı ayrı kullanılabilen bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.

Kat mülkiyetine geçişte yapı kullanma izin belgesi ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nda belirtilen diğer belgeler önem taşır.

Kat mülkiyeti sahibi, kendisine ait bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkına sahip olur. Bu hak, bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı ve ana taşınmazın ortak alanlarıyla bağlantılıdır.

Ancak kat mülkiyetinin bulunması, binanın güncel deprem performansının teknik olarak incelendiği veya gelecekte hiçbir yapısal sorun yaşanmayacağı anlamına gelmez.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir?

İki tapu türü arasındaki temel farklar aşağıdaki tabloda özetlenebilir.

Bu nedenle yalnızca tapu türünü öğrenmek yerine, binanın mevcut durumu ve resmî belgeleri birlikte incelenmelidir.

İskan Nedir? Kat Mülkiyeti ile İlişkisi Nasıldır?

Günlük kullanımda iskan olarak bilinen yapı kullanma izin belgesi, tamamlanan bir yapının ilgili mevzuat çerçevesinde kullanılmasına ilişkin yetkili idarece düzenlenen belgedir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte önemli belgelerden biridir.

Özellikle ikinci el konut satın alırken binanın fiilen kullanılıyor olmasını, iskanının bulunduğuna ilişkin yeterli kanıt olarak kabul etmemek gerekir.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Nasıl Geçilir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 14. maddesine göre, yapının tamamlanmasının ardından ilgili belgelerin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine kat mülkiyetine resen geçiş yapılabilir.

Kanunda, yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren 60 günlük gönderim süresi düzenlenmiştir.

Yapı tamamlandığı hâlde tapuda kat irtifakı görünüyorsa:

1. Yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
2. Tapu kaydının güncel durumu incelenmelidir.
3. Proje ve bağımsız bölüm bilgileri karşılaştırılmalıdır.
4. Gerekirse ilgili belediye ve tapu müdürlüğünden dönüşüm sürecine ilişkin bilgi alınmalıdır.

Her taşınmazın belge ve tescil durumu aynı olmayabileceği için eksikliklerin ilgili kurumdan öğrenilmesi önemlidir.

Kat İrtifaklı Ev Alınır mı?

Kat irtifaklı bir taşınmazın satın alınması hukuken mümkündür. Ancak satın alma kararı verilmeden önce bazı kontroller yapılmalıdır.

Özellikle tamamlanmış olmasına rağmen hâlâ kat irtifakı tapusuyla kayıtlı olan bir binada, kat mülkiyetine neden geçilmediğinin araştırılması faydalı olacaktır.

Ev Almadan Önce Kontrol Edilmesi Gerekenler

• Tapudaki bağımsız bölüm numarası ile satın alınacak daire aynı mı?
• Yapı ruhsatı bulunuyor mu?
• Bina tamamlandıysa yapı kullanma izin belgesi alınmış mı?
• Daire, onaylı mimari projeyle uyumlu mu?
• Tapu kaydında ipotek, haciz veya satışa engel olabilecek bir takyidat bulunuyor mu?
• Taşınmazın resmî hasar veya riskli yapı kaydı var mı?
• Konutun DASK poliçesi mevcut ve geçerli mi?

Tapu kaydıyla ilgili işlemler için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün hizmetlerinden yararlanılabilir.

Kat İrtifaklı Eve DASK Yapılır mı?

Evet. Kat irtifaklı bir konut, DASK'ın belirlediği kapsam ve yapı koşullarını karşılıyorsa Zorunlu Deprem Sigortası kapsamında değerlendirilebilir.

DASK'ın resmî açıklamalarında kat irtifakı tesis edilmiş binalar da sigorta kapsamındaki yapılar arasında sayılmaktadır.

Ancak kat irtifakının bulunması, henüz inşaatı tamamlanmamış her yapının otomatik olarak sigortalanabileceği anlamına gelmez. Yapının tamamlanma durumu, kullanım niteliği ve diğer kapsam koşulları dikkate alınır.

Kapsam dışında kalan yapı türleri hakkında bilgi almak için Hangi Binalar DASK Kapsamı Dışındadır? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

DASK ve Konut Sigortası Birlikte Yaptırılabilir mi?

Evet. DASK ve konut sigortası farklı kapsamları bulunan iki sigorta ürünüdür.

DASK, kapsamındaki binanın deprem kaynaklı doğrudan maddi zararlarını poliçe limitleri çerçevesinde güvence altına alır. Konut sigortası ise seçilen teminatlara göre yangın, hırsızlık, dahili su ve eşya zararları gibi farklı riskleri de kapsayabilir.

Konuya ilişkin ayrıntılar için DASK ile konut sigortası arasındaki farkları inceleyebilirsiniz.

Konutunuzun bilgilerini kullanarak Koalay üzerinden DASK teklif seçeneklerini değerlendirebilirsiniz.